El dilema de ser propietario sin patrimonio. El Salvador enfrenta una paradoja habitacional: según la última Encuesta de Hogares y Propósitos Múltiples, mientras el 51.6% de la población es propietaria de su vivienda, el 21.6% vive en propiedad donde solo tiene posesión y un elevado 38.1% sufre hacinamiento. Esta contradicción se agudiza al observar que el 94.4% habita en casas independientes, pero carece de recursos para expandirlas o mejorarlas. El mercado inmobiliario, concentrado en viviendas superiores a los $150,000, ha dejado fuera a la mayoría que depende del sector informal y de las microempresas.
La propuesta del Gobierno de construir 5,000 viviendas de interés social es un avance positivo. Sin embargo, existe una alternativa complementaria de alto impacto: un programa masivo de mejoramiento habitacional que aproveche la infraestructura existente y dinamice la economía comunitaria. El déficit cualitativo supera ya las 500,000 unidades.
La brecha entre oferta y demanda real. El problema central es la desconexión entre la oferta de vivienda y la capacidad real de pago. El 76% de las microempresas opera en la informalidad, con ingresos variables que las excluyen del sistema crediticio tradicional. Esta población, que aporta el 42.9% al PIB, no puede acceder a créditos bancarios ni a los precios del mercado inmobiliario actual.
Vivienda popular: construir desde lo existente. Un programa masivo de vivienda popular in situ podría atender necesidades habitacionales con inversiones de $10,000 a $20,000 por unidad, entre cinco y quince veces menos que una vivienda nueva en el mercado.
Las ventajas son evidentes: aprovecha la inversión ya realizada por las familias, preserva redes comunitarias y genera impacto inmediato mediante la contratación de mano de obra local. Un elemento crucial es la regularización del 21.5% que vive como “ocupante gratuito” y del 7.3% de propietarios en terreno privado. La asistencia técnica y legal permitiría brindar seguridad jurídica y ampliar el universo de beneficiarios.
Arquitectura institucional necesaria. La implementación requiere tres actores clave:
- Pequeños constructores locales, como brazo ejecutor, generando empleo directo e indirecto.
- Alcaldías, como identificadores de demanda real, aprovechando su conocimiento territorial y cercanía comunitaria.
- Reforma a la Ley de Usura, para que las microfinancieras ofrezcan productos crediticios viables. Las tasas actuales no cubren costos de financiar proyectos habitacionales pequeños, manteniendo excluido a este sector.
Subsidios focalizados y multiplicación del impacto. El programa podría incluir subsidios para familias en pobreza que no puedan asumir los costos de mejoramiento. Con montos menores, los recursos públicos multiplican su efecto: con el presupuesto para 1,000 viviendas nuevas se podrían mejorar entre 5,000 y 10,000 unidades existentes.
Impacto económico sistémico. Un programa así generaría efectos inmediatos activando la economía local mediante la contratación de cientos de constructores, albañiles, electricistas y proveedores de materiales. Este efecto multiplicador beneficiaría directamente al tejido empresarial local, conformado mayoritariamente por microempresas.
En el mediano plazo, el mejoramiento habitacional también permitiría ampliar espacios productivos, fortaleciendo actividades económicas desde el hogar. Una proporción significativa de microempresas opera desde viviendas familiares, por lo que mejorar la vivienda significa también mejorar infraestructura productiva.
Construir desde adentro. El Salvador tiene la oportunidad de implementar una política habitacional innovadora que reconozca la realidad socioeconómica de su población. La vivienda popular no compite con la construcción nueva, la complementa atendiendo un segmento desatendido.
El desarrollo no siempre exige empezar desde cero. Un programa masivo de mejoramiento habitacional resolvería el problema de miles de familias, dinamizaría la economía local y fortalecería el tejido empresarial comunitario. La vivienda que crece desde adentro es también la que sostiene el futuro del país.
