Aun con la merma poblacional y miles de propiedades vacantes, la realidad de Puerto Rico se puede resumir en una adaptación de la canción de El Gran Combo: “No hay casa pa’ tanta gente”.
Más allá de las anécdotas, las quejas en redes sociales por los altos precios y los foros sobre retos en bienes raíces, el Índice de Vivienda Asequible que prepara la firma Estudios Técnicos Inc. (ETI) así lo confirma: a finales del 2024, solo 53% de las familias típicas de Puerto Rico contaban con ingresos suficientes para adquirir una vivienda de precio promedio.
Ese es el punto más bajo del indicador, que entre el 2011 y el 2019 mantuvo un promedio de 84%, según el director de Análisis y Política Económica de ETI, Leslie Adames.
A la vez, Puerto Rico se encuentra en el punto más alto en el precio promedio de vivienda.
Según informes de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), en 2024, el precio promedio para vivienda usada se situó en $212,811, 12.8% más que en 2023; y la vivienda nueva, en $367,716, 18.4% más que el año anterior.
“La falta de vivienda está obstaculizando el desarrollo económico”, sentenció el economista Graham Castillo, presidente de ETI.
Con ese ambiente inflacionario y en un archipiélago de espacio limitado, ¿qué cambios concretos hacen falta para mejorar el acceso a techos dignos y asequibles?
En Pies Cuadrados consultó con expertos que compartieron al menos cinco ideas concretas de corto a largo plazo.
Además de Castillo, en el diálogo participaron Peter Torres, presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, en inglés); Ivonne Rodríguez, líder en Puerto Rico de Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC); Rafael Rojo, presidente de la desarrolladora VRM; y su hermano Agustín Rojo, socio de VRM y actual presidente de la Asociación de Constructores.
“Las soluciones están ahí. Hace falta no solo voluntad política, sino visión de país”, resumió Rafael Rojo, cuya desarrolladora acumula amplia experiencia desde los segmentos de interés social y proyectos asequibles hasta las comunidades de lujo.
Actualmente, en Puerto Rico se construyen varios proyectos residenciales de ultralujo y un par en el segmento de $350,000 a $550,000. En paralelo, con fondos federales de recuperación, avanza la construcción de más de 4,000 unidades nuevas para alquiler subsidiado y para ubicar a familias que perdieron su hogar en desastres naturales. Además, el Departamento de la Vivienda apuesta a extender la ayuda directa a compradores de ingresos bajos a moderados.
Sin embargo, Castillo puntualizó que “quien no tiene ningún mecanismo es la clase trabajadora por encima de esos límites (de ingresos). Es el reto que tenemos”.
“El pan de cada día de nosotros no es el lujo(…) Hay una necesidad muy grande en la vivienda asequible y de interés social, que es el 90% de la población”, confirmó, por su parte, Torres sobre la realidad que observa la banca hipotecaria.
En esa línea, Castillo urgió a “destinar mayor cantidad de fondos estatales a atender las necesidades de la clase trabajadora, lo que llaman workforce housing, los grupos que no cualifican para ayudas federales”.
El presidente de ETI mencionó que los programas que aportan dinero para el pronto y los gastos de cierre o que ofrecen tasas de interés más bajas se han probado útiles por décadas.
Una medida que podría asistir a esa clase media interesada en un techo propio -y que su efectividad está por verse- es Vivienda Joven, que permite a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) garantizar hipotecas al 5% para jóvenes con un grado postsecundario que ganen menos de $200,000 anuales.
Castillo también exhortó al gobierno a considerar crear un fondo para ayudar a compradores de clase media que se nutra con parte de los impuestos que cobra a los alquileres a corto plazo.
Por su parte, Rafael Rojo puntualizó que tener oferta moderna que supla expectativas de seguridad y distribución en espacios es crítico para retener en Puerto Rico a personas y familias listas para convertirse en propietarias e incluso, expandir la familia: “Si no lo encuentran aquí, lo buscan en Florida o Texas”.
En cuanto a los costos de construcción, Agustín Rojo reconoció que con la guerra arancelaria y la inflación, hay partidas que “no podemos controlar”. Sin embargo, reiteró que hay un componente importante del cual Puerto Rico sí tiene control: “30% del precio final de una vivienda nueva son costos adjudicables directamente al gobierno. Es muy alto”.
Esto implica que una casa de $300,000 podría costar $240,000 si estos costos se redujeran a 10%.
Rojo apuntó a la contradicción de que en muchos pueblos haya una necesidad marcada de vivienda, pero los ayuntamientos no piensan cómo sus aumentos a los arbitrios de la construcción, que se cobran por adelantado, tienen el efecto de desalentar proyectos asequibles, donde los márgenes de ganancia son mínimos.
“Quizás por cobrar algo de inmediato, terminas no cobrando nada. A la larga, podrías estar cobrando ingresos fiscales por impuestos municipales y otras actividades que surgen en esa vivienda”, planteó.
Los socios de VRM también indicaron que, una vez se inicia una obra que cuenta con los permisos necesarios, las tardanzas del gobierno en otros trámites, como inspecciones, encarecen el proyecto, tanto en costos laborales como por el tiempo adicional que se tiene que pagar el préstamo interino de construcción.
Para que más propietarios tengan el incentivo de mantener unidades de vivienda en el mercado de alquiler, versus probarlas en el negocio de rentas a corto plazo tipo Airbnb, los entrevistados coincidieron en la importancia de extender el beneficio de la Ley 132-2010. Con este estatuto, que expira el 31 de diciembre de 2025, los ingresos por concepto de alquiler de propiedades residenciales son exentos de contribuciones.
Al momento de esta publicación, la Legislatura había aprobado el Proyecto del Senado 19, que extiende el beneficio por 15 años y excluye del beneficio a los arrendadores de alojamientos a corto plazo. La medida pasará a la firma de la gobernadora Jenniffer González Colón.
Castillo observó que, particularmente donde ya hay infraestructura, “los municipios tienen que mirar los espacios de densificación y redesarrollo, y adaptar sus planes de ordenamiento territorial hacia esa posibilidad. ¿Qué es viable hacer y para quién?”.
Reconoció que impulsar la construcción de condominios “es muy costoso” en estos momentos, pero indicó que hay proyectos de rehabilitación de estructuras existentes que sí podrían incentivarse. Agregó que los ayuntamientos pueden ayudar a hacer realidad programas de rehabilitación de viviendas que, aunque estén ocupadas, no se consideran techos seguros y salubres por estar deterioradas.
“También hay redesarrollo suburbano y se puede facilitar”, observó Rafael Rojo, sobre la tendencia urbanística de invertir para inyectar nueva vida a comunidades existentes.
Esto puede incluir inversión pública en ornato, aceras y parques, atraer comercios y oficinas de servicios para que los residentes suplan sus necesidades cotidianas cerca de sus hogares y así se estimule la actividad socioeconómica del área.
Por su parte, Rodríguez explicó que más complejos de “walk-ups” y condominios deben mejorar la administración para que esas propiedades cualifiquen para hipotecas FHA y convencionales.
“La morosidad y la reserva son los problemas primarios”, dijo la líder de MGIC en Puerto Rico. En concreto, indicó que estos productos hipotecarios, que permiten a los compradores pagar menos pronto, requieren que las comunidades de titulares tengan un fondo de reserva para reparaciones y contingencias equivalente al 10% de las cuotas de mantenimiento. Pero muchas no llegan al 5%. Además, “no más de 15%” de los titulares pueden estar retrasados en el pago de sus cuotas.
Por causa y efecto, si más propiedades horizontales cualifican para hipotecas FHA y convencionales, más personas que no cuentan con, o no desean pagar el pronto de 20% que requieren otros préstamos, pueden considerarlas como opción.
Asimismo, los titulares en complejos de propiedad horizontal de precio asequible tendrán más compradores potenciales.
FOTO POR: Carlos Giusti/GFR Media (Carlos Giusti/Staff)
Ya entrando en la búsqueda de soluciones al problema estructural de miles de propiedades vacantes y abandonadas, Castillo urgió a “revisar el marco legal e institucional para atender la vivienda en desuso en Puerto Rico”.
“Requiere un enfoque comprensivo y atender barreras reglamentarias. Mucha de esa vivienda, los estorbos públicos, muchos tienen problemas legales, que no son fáciles de resolver, que cuestan dinero”, analizó.
A esto sumó que muchas de las propiedades están ubicadas en lugares con condiciones tan deterioradas que no mucha gente los vería adecuados para vivir. Por ende, son áreas que necesitan un mejoramiento del entorno para hacerlos viables.
Con ese escenario, recomendó “trabajar muy de cerca con organizaciones sin fines de lucro y de base comunitaria que actúan en ese espacio y ya han tenido experiencia”, como lo han hecho las comunidades aledañas al Caño Martín Peña, conocidas como G-8. “Han logrado resolver el problema de la vivienda a otros… Y no puede haber especulación con esas propiedades”.
“Si nos atamos a una sola solución y no partimos de la colaboración, tenemos problemas”, concluyó Castillo.
